Pourquoi créer une société civile immobilière (SCI)

Pourquoi créer une société civile immobilière (SCI)

Le , par Sourixay Khammanivong

Tout d’abord, rappelons à nos mémoires ce qu’est une SCI : il s’agit d’une société civile, constituée de deux associés au minimum, qui détient un patrimoine immobilier et permet sa gestion par plusieurs personnes-associées (d’une même famille ou non). Une SCI familiale permet ainsi de se constituer un patrimoine immobilier et d’organiser sa succession au travers de donations.

La SCI offre certains avantages :

  • Elle évite les blocages pouvant naître de l’indivision, dans la mesure où le désaccord des associés n’empêche pas le(s) gérant(s) de la SCI de prendre les décisions nécessaires à la bonne gestion du patrimoine.
  • Elle confère un avantage fiscal pour la transmission des parts, dans la mesure où – contrairement à l’immobilier détenu en direct, où seule la valeur « brute » est prise en compte – elle autorise la déduction d’un éventuel endettement, s’il subsiste au décès de l’associé, pour déterminer la valeur de l’actif net, qui sera l’assiette du calcul des droits de mutation.
  • Elle offre un avantage patrimonial car une SCI peut être donnée partiellement sous forme de donation de parts sociales de manière plus souple qu’un bien immobilier qui suppose le plus souvent la création d’une indivision. Cette procédure de donations successives, si elle est étalée dans le temps, permet de bénéficier des abattements disponibles dans le droit français pour les dons faits du vivant du donateur et ainsi de minorer ou d’éluder les droits de succession. De plus, la très grande liberté laissée par le législateur dans la rédaction des statuts de la société permet au donateur de garder le contrôle de la société même avec très peu de capital, en s’instituant gérant inamovible.
  • Elle est une solution pour la gestion des biens immobiliers d’un majeur incapable (gestion libre par le gérant dans la limite de l’objet social).
  • La SCI à capital variable peut enfin permettre l’entrée de nouveaux associés (personnes physiques ou personnes morales), sans les faire apparaître dans les statuts.

Nous avons évoqué les principaux avantages de la SCI, voici à présent ses limites :

  • Les associés d’une SCI sont responsables indéfiniment des dettes de la société sur leurs biens propres. Ainsi un créancier peut se retourner contre les associés pour le paiement des dettes, mais seulement après avoir vainement attaqué la société. La responsabilité étant illimitée, mais non solidaire, les associés ne seront toutefois tenus responsables des dettes dont la société ne peut s’acquitter, qu’en proportion de leur participation dans le capital social.
  • Pour que les éventuelles conséquences fiscales produisent tous leurs effets il faut veiller à ce que la SCI ait une réalité et réponde à de nombreuses obligations : juridiques, comptables et fiscales (Assemblée Générale annuelle, tenue d’une comptabilité…), qui peuvent engendrer des coûts.
  • Il est recommandé, en amont de sa création, de soumettre le projet de SCI à un professionnel du Droit (notaire, avocat ou expert-comptable), voire à votre conseiller en gestion de patrimoine pour les aspects les plus techniques, et en particulier si l’option d’un assujettissement à l’impôt sur les sociétés est envisagée.
  • L’objet de la société est essentiel. Pour bénéficier de la fiscalité transparente (imposition de la société suivant la qualité de ses associés), cet objet doit être civil. Si la société exerce une activité commerciale elle sera en effet soumise à l’impôt sur les sociétés .

A la lecture de ces différents points, il nous parait très important de se méfier de l’apparente simplicité juridique de cette forme de société. Une SCI peut se révéler très utile à condition de savoir pourquoi – et donc comment – on la constitue.

On comprend également que la SCI a surtout cette finalité fiscale, celle de diminuer le montant des droits de succession dont devront s’acquitter les enfants aux décès des parents. Pour réduire la pression fiscale, nous vous ferons découvrir dans notre prochain article, la technique du démembrement des parts sociales de SCI.

A suivre…

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